투기과열지구 ․ 투기지역 ․ 조정대상지역 설명자료

‘17.8.2. 주택정책과

Ⅰ		투기과열지구(주택법 제63조제2항)

□ 지정절차

ㅇ 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 해제

□ 지정요건(주택법 제63조제2항)

ㅇ 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 아래 기준을 충족하는 곳

ㅇ 세부요건(주택법 시행규칙 제25조)

- 주택공급이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에서 공급되는 주택의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 이하 주택의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳

- 주택의 분양계획이 지난 달보다 30퍼센트 이상 감소하였거나, 주택건설사업계획의 승인이나 건축허가 실적이 지난 해보다 급격하게 감소하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳

- 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로서 다음 각목의 어느 하나 해당하는 경우

․ 시․도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 경우

․ 시․도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 경우

․ 해당 지역의 주택공급물량이 입주자저축 가입자 중 주택청약 제1순위자에 비하여 현저하게 적은 경우

Ⅱ		투기지역(소득세법 104조의2)

□ 지정요건 : [①+②] 또는 [①+③]을 충족하는 경우

①  직전월 가격상승률 > 전국소비자물가상승률×130%

②  직전 2개월 평균 가격상승률 > 직전 2개월 평균 전국가격상승률×130%

③  직전 1년간 가격상승률 > 직전 3년간 연평균 전국가격상승률

ㅇ 위 요건 충족지역으로서 당해 지역의 부동산가격상승이 지속될 가능성이 있거나 확산될 우려가 있다고 판단되는 경우

□ 지정절차

ㅇ 국토교통부장관의 지정 요청에 따라 기획재정부 부동산가격안정심의위원회 심의를 거쳐 기획재정부장관이 지정

Ⅲ		조정대상지역(주택법, 주택공급규칙 별표)

☐ 선정기준

ㅇ 투기과열지구 지정요건 중 정량요건의 일부를 준용하여 과열이 발생하였거나, 발생할 우려가 있는 지역을 선정

△ 주택가격, 청약경쟁률, 주택보급률 등과 관련하여 다음 정량요건의 어느 하나에 해당하는 지역 중 청약과열이 발생하였거나, 청약과열 우려가 있는 지역

- 1) 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역

- 2) 청약경쟁률이 5대 1을 초과하였거나, 국민주택 규모 이하 주택 청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 (투기과열지구 준용)

- 3) 주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거 불안의 우려가  있는 곳으로서 다음 어느 하나에 해당하는 곳 (투기과열지구 준용)

* ① 시도별 주택보급률이 전국 평균 이하, ②시․도별 자가주택비율이 전국 평균 이하

참고 1		조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 지정효과 비교

	조정대상지역	투기과열지구	투기지역
기존	▪청약1순위 자격제한 - 5년내 당첨사실이 있는 자의 세대에 속한 자 - 세대주가 아닌 자, 2주택 이상 소유 세대에 속한 자 ▪민영주택 재당첨 제한 ▪재건축 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)		▪양도세 가산세율 적용 - 1세대가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 또는 비사업용 토지를 보유한 경우 양도세율 +10%p ▪주담대 만기연장 제한 ▪기업자금대출 제한 ▪농어촌주택취득 특례 배제 - 농어촌주택도 양도세 주택수 산정 시 포함
	▪전매제한 - 소유권이전등기시(서울, 과천·광명) / 1년6개월(성남) ▪단기 투자수요 관리 - 중도금대출보증 발급요건 강화, 2순위 신청시 청약통장 필요, 1순위 청약일정 분리 ▪LTV, DTI 10%p 하향 (투기과열지구·투기지역 外)	▪전매제한 - 소유권이전등기시 ▪재건축 조합원 지위양도 금지(조합설립인가 후) ▪민간택지 분양가상한제 적용 주택의 분양가 공시
신규 추가 또는 효과 강화 (8.2 대책)	▪청약1순위 자격요건 강화 - 청약통장 가입후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상 ▪가점제 적용 확대(조정대상지역 75%, 투기과열지구 100%) ▪오피스텔 전매제한 강화(소유권이전등기시까지) 및 거주자 우선분양 적용(20%)		▪주담대 건수 제한 - 차주당 1건 → 세대당 1건
	▪양도세 가산세율 적용 - 2주택자 +10%p - 3주택자 이상 +20%p ▪다주택자 장기보유특별 공제 적용 배제 ▪1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화 - 2년 이상 거주요건 추가 ▪분양권 전매시 양도세율 50%로 일괄 적용	▪재개발·재건축 규제 정비 - 재개발 등 조합원 분양권 전매제한(소유권이전등기시) - 정비사업 분양(조합원/일반) 재당첨 제한(5년) - 재건축 조합원 지위 양도제한 예외사유 강화 ▪거래 시 자금조달계획, 입주계획 신고 의무화 - 거래가액 3억원 이상 주택
		▪LTV·DTI 40% 적용(주담대 1건 이상 보유세대 30%, 실수요자 50%)
적용 지역	40개 지역 서울(전역, 25개구), 경기(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산(해운대·연제·동래·부산진·남·수영구·기장군), 세종	27개 지역 서울(전역, 25개구), 경기(과천), 세종	12개 지역 서울(강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서), 세종

참고 2		지역별 적용 효과

1. (투기과열지구와 투기지역이 아닌) 조정대상지역

지 역	달라지는 점
경기 6개시 (성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 화성 동탄2) + 부산 7개구 (해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진)	전국 적용효과 + 기존 조정대상지역 지정 효과 +
	세제	▪다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제 ▪1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화 (거주요건 추가) ▪분양권 전매시 양도소득세 강화 (50%)
	청약	▪1순위 자격 요건 강화 (+투기과열지구) ▪가점제 적용 확대 (+투기과열지구)
	기타	▪오피스텔 전매제한 (소유권 이전등기시) 및 지역 거주자 우선 분양 (+투기과열지구)

2. (투기지역이 아닌) 조정대상지역 & 투기과열지구

지 역	달라지는 점
서울 14개구 (구로, 금천, 동작, 관악, 은평, 서대문, 종로, 중, 성북, 강북, 도봉, 중랑, 동대문, 광진) + 과천시	전국 적용효과 + 조정대상지역 지정 효과 + 기존 투기과열지구 지정효과 +
	금융	▪LTV, DTI 40% 적용 (+투기지역) 1세대 1건 이상 주담대 가구는 LTV, DTI 30% 적용
	정비 사업	▪재개발 등 조합원 분양권 전매 제한 ▪정비사업 분양분(조합원+일반분양) 재당첨 제한 ▪재건축 조합원 지위 양도제한 강화
	기타	▪자금조달계획 선정 의무화

3. 조정대상지역 & 투기과열지구 & 투기지역 모두 해당

지 역	달라지는 점
서울 11개구 (강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서) + 세종시	전국 적용효과 + 조정대상지역 지정 효과 + 투기과열지구 지정효과 +
	금융	▪주택담보대출 제한 강화 (세대당 1건)