부동산하면 아파트인데 새 정부가 들어서면서 처음으로 내놓은 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안'이 지난 6월 19일 발표되었는데 여기에서도 LTV와 DTI가 언급되어 생소한 단어라고 할 수 있는데 무슨 뜻인지 알아보도록 하곘습니다.


부동산 대출 규제 강화 LTV DTI 계산 방법 및 계산기


부동산 특히 아파트를 분양할때 정부에서는 지금 다양한 조건을 내걸어 과잉된 부동산 열기를 가라앉히기 위해서 노력하고 있는데 그 방법들 중의 하나가 바로 LTV와 DTI 규제입니다.



619 부동산대책 LTV DTI 규제 조정내용


619일 부동산 대책에서 발표된 내용을 보면 조정 대상지역에서의 LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 각각 10%씩 강화되었는데 여기서 말하는 LTV와 DTI가 무엇인지 알아보겠습니다.




LTV (Loan To Value ratio) : 주택담보 대출시 적용되는 담보인정비율


LTV란 자산의 담보가치 대비 대출금액 비율을 의미하는 것으로 금융기관은 대출한 채권이 부도가 발생할때 담보자산을 처분하여 대출채권 상환에 충당하는데, 이 때 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 일정의 담보인정비율 이내에서 담보대출을 취급하고 있습니다.


일반적으로 경매 처분시에는 담보자산의 시가보다 낮은 수준에서 낙찰가격이 결정된다는 점을 고려해서, 부동산 가격 하락시에도 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 하기 위해 금융기관은 담보인정비율을 100%보다 낮은 수준에서 운용하고 있습니다. 


담보인정비율인 LTV는 주택의 종류 및 주택의 소재 지역에 따라 담보자산의 시가 대비 처분가액 비율이 달라질 수 있으므로, 금융감독당국은 가계 주택담보대출에 대해 주택의 종류 및 소재 지역에 따라 담보인정비율을 차등하여 적용하도록 하고 있으며 담보인정비율은 다음과 같이 산정합니다.


LTV = (주택담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 담보가치

 

실제 자산을 경매 처분하였을 경우 받게 되는 금액을 산정하기 위해 선순위채권과 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금을 반영하여 계산해야하며 여기서 담보가치는 국세청의 기준시가, 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가금액, 한국감정원 시세의 시세중간가, KB부동산 시세의 일반거래가 중 한 가지를 적용합니다.


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DTI (Debt To Income ratio) : 주택담보대출시 적용되는 총부태상환비율


DTI는 총부채상황비율을 의미하는데 돈을 빌리는 사람인 차주의 금융부채 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 의미합니다. 


대출채권의 원리금 상환은 1차적으로 돈을 빌리는 사람의 소득에 의해 이루어져야 하므로, 금융기관은 주택담보대출 취급시 돈을 빌리는 사람(차주)의 소득에 근거한 채무상환능력을 반영하기 위해 총부채상환비율을 고려해야 하며 특정 차주 및 주택에 대해서는 총부채상환비율을 의무적으로 적용하도록 하고 있으며, 총부채상환비율은 다음과 같이 산정합니다.


DTI= (해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액) ÷ 연소득

 

원금일시상환방식 대출 및 원금일부분할상환방식 대출의 경우 만기 상환액을 대출기간으로 나누어 연간 원리금 상환액을 계산하여야 하며 또한 연소득은 차주 본인을 기준으로 산정하는 것을 원칙으로 하되, 차주의 배우자가 주택담보대출이 없는 경우에는 부부합산 기준으로 산정할 수 있습니다.


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-사진 ⓒ KBS 뉴스-


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댓글 (2)

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  1. Favicon of https://xuronghao.tistory.com BlogIcon 空空(공공) access_time 2017.06.29 08:17 신고

    LTV.DTI 알아 놔도 별 적용할일이 없으니 ...ㅎ
    알쓸불잡입니다 ㅋ